日前，濟(jì)南市政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于建立企業(yè)破產(chǎn)府院聯(lián)動(dòng)機(jī)制的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)，明確房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)程序后，購(gòu)房人依法可以辦理而未辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記的，相關(guān)部門(mén)積極支持管理人為購(gòu)房人完成產(chǎn)權(quán)登記。那么問(wèn)題來(lái)了，房企破產(chǎn)后購(gòu)房人該怎么辦理產(chǎn)權(quán)登記?有哪些手續(xù)?相比以前有什么變化?記者獨(dú)家對(duì)話濟(jì)南市不動(dòng)產(chǎn)登記中心主要負(fù)責(zé)人和審核調(diào)查處處長(zhǎng)宋艷行，解答市民最關(guān)心的問(wèn)題。

房企破產(chǎn)

全國(guó)有200多家房企發(fā)布過(guò)破產(chǎn)相關(guān)文書(shū)

在人民法院公告網(wǎng)，以“房地產(chǎn)+破產(chǎn)文書(shū)”為關(guān)鍵字，截至8月10日，可檢索出來(lái)290多條破產(chǎn)文書(shū)，以企業(yè)為單位來(lái)看的話，剔除部分重復(fù)企業(yè)及非房地產(chǎn)企業(yè)，200多家房企發(fā)布了破產(chǎn)相關(guān)文書(shū)。

從人民法院公告網(wǎng)長(zhǎng)達(dá)19頁(yè)的名單中可以看到，今年破產(chǎn)的基本都是一些中小房企。以“濟(jì)南、濟(jì)南房地產(chǎn)+破產(chǎn)文書(shū)”等為關(guān)鍵詞搜索發(fā)現(xiàn)，濟(jì)南鑫百匯房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司等赫然在列。

一方面房企因債務(wù)壓力增大，當(dāng)前抵御風(fēng)險(xiǎn)能力不強(qiáng);一方面房地產(chǎn)調(diào)控政策趨嚴(yán)，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，市場(chǎng)集中度不斷提高，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)“大浪淘沙”并不鮮見(jiàn)。房企破產(chǎn)現(xiàn)象下，引人關(guān)注的問(wèn)題是購(gòu)房者的利益如何保護(hù)?房企破產(chǎn)涉及諸多疑難問(wèn)題，如各項(xiàng)債權(quán)的受償順序的確定等，但涉及面最廣、債權(quán)人數(shù)最多、影響最大的則是購(gòu)房者群體。一旦房企破產(chǎn)，購(gòu)房者就面臨著諸多風(fēng)險(xiǎn)。

府院聯(lián)合

職責(zé)明確，解決購(gòu)房人辦證無(wú)從下手難題

“其實(shí)處理破產(chǎn)房企購(gòu)房人辦證，以前就可以辦，現(xiàn)在濟(jì)南又作了進(jìn)一步明確，提高了這類問(wèn)題的處理效率。”宋艷行說(shuō)，根據(jù)《通知》，企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)程序后，人民法院將依法指定專門(mén)中介機(jī)構(gòu)作為破產(chǎn)管理人，全面接管破產(chǎn)企業(yè)，履行清產(chǎn)核資、處置財(cái)產(chǎn)、分配債權(quán)等法定職責(zé)。

如果不幸遇上這種問(wèn)題，購(gòu)房者往往缺乏處理方法和經(jīng)驗(yàn)，因而感到無(wú)助。“不少購(gòu)房人可能覺(jué)得企業(yè)破產(chǎn)了，就無(wú)從下手，不知道找誰(shuí)辦證。”這是因?yàn)橘?gòu)房人沒(méi)有按正常的法律程序去走，按正常的法律程序，只要所購(gòu)樓房建設(shè)手續(xù)合法，購(gòu)房人一定可以辦理房產(chǎn)證。

針對(duì)常見(jiàn)的情況，宋艷行給出了建議。如果沒(méi)有破產(chǎn)管理人，購(gòu)房人可以走訴訟程序，起訴相關(guān)房企，根據(jù)法院生效法律文書(shū)就可以來(lái)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記和繳稅等手續(xù);如果指定了破產(chǎn)管理人，法院裁定書(shū)里就賦予了破產(chǎn)管理人相應(yīng)的權(quán)力，包括處置破產(chǎn)人的資產(chǎn)，購(gòu)房人可以要求破產(chǎn)管理人代開(kāi)發(fā)商來(lái)為購(gòu)房人辦理房產(chǎn)證。

那么，破產(chǎn)管理人協(xié)助購(gòu)房人辦理房產(chǎn)證，購(gòu)房人還需要提交什么材料嗎?“一般我們也就是看網(wǎng)簽備案的購(gòu)房合同，證明房子是你購(gòu)買的，以及繳稅的材料等。”宋艷行說(shuō)，《通知》發(fā)布后，明確要求建立府院聯(lián)合機(jī)制，大家職責(zé)也更明確了，辦事效率提高，購(gòu)房人辦證相對(duì)來(lái)說(shuō)容易一些。

及時(shí)辦證

沒(méi)拿到房產(chǎn)證前，還算不上真正的擁有者

在知乎，有網(wǎng)友提問(wèn)“買房后，房產(chǎn)證一直拖著沒(méi)去辦，等以后需要時(shí)再辦理可以嗎?”有人回復(fù)，“辦證要繳契稅和維修基金，房子事實(shí)所有人就是我，不可能我不辦證誰(shuí)還來(lái)跟我爭(zhēng)房子所有人吧?房子我不抵押、不落戶、不交易，房產(chǎn)證不就是廢紙一張嗎?我個(gè)人是極不樂(lè)意辦證。”這一問(wèn)一答的網(wǎng)友可能不知道這樣的行為無(wú)形中為自己留下了隱患。

很多人覺(jué)得不及時(shí)辦理房產(chǎn)證無(wú)所謂，其實(shí)不然。“這屬于法律意識(shí)淡薄，一旦開(kāi)發(fā)企業(yè)長(zhǎng)期不正常經(jīng)營(yíng)了，購(gòu)房人就麻煩了。因?yàn)橘?gòu)房辦證是一種雙方行為，單方處理不了。”延遲辦理或者不辦理房產(chǎn)證，對(duì)于房屋所有人而言是非常不利的。從根本上說(shuō)，在沒(méi)有獲得房產(chǎn)證之前，在法律上購(gòu)房者還算不上真正擁有所購(gòu)的房屋物權(quán)。只有取得房產(chǎn)證后才算在法律意義上取得房屋所有權(quán)，才可以有占有、使用、買賣等權(quán)利。

濟(jì)南市不動(dòng)產(chǎn)登記中心實(shí)行了一項(xiàng)便民措施，對(duì)商品房轉(zhuǎn)移登記流程進(jìn)行優(yōu)化。2019年以后，凡是企業(yè)來(lái)辦理房產(chǎn)證大證的，必須完成預(yù)申請(qǐng)，以后不用“約”開(kāi)發(fā)企業(yè)，購(gòu)房人拿著相關(guān)資料自己就可以辦證。這就在一定程度上避免了開(kāi)發(fā)企業(yè)破產(chǎn)，購(gòu)房人辦不了證這一情況的出現(xiàn)。

濟(jì)南市不動(dòng)產(chǎn)登記中心特別提醒，購(gòu)房后，一定及時(shí)辦理房產(chǎn)證，以維護(hù)自己的合法權(quán)益。(記者張曉園)